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Nesse artigo vamos lhe apresentar o passo a passo para se fazer a usucapião extrajudicial.
Se você está lendo esse artigo e tem algum imóvel para regularizar, saiba que você não está só.
Por outro lado, conseguir a regularização de um imóvel é uma tarefa burocrática e se torna mais difícil ainda quando não se tem a documentação necessária.
Muito embora, o art. 216A da lei 6.015/73, da Lei de Registros Públicos, estabeleça regras para permitir a usucapião extrajudicial, existe um caminho a ser seguido.
Visando estabelecer os procedimentos o estado da Bahia, publicou o Provimento Conjunto 21, em 26/09/2019, no Diário Oficial do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.
O provimento vem dar maior celeridade ao usucapião extrajudicial, com segurança jurídica e padronização dos procedimentos. Entre as novidades, está a padronização dos prazos, a pacificação na cobrança ou não de impostos e, em havendo dúvida, a consulta às Procuradorias, o tratamento da impugnação injustificada, o aproveitamento de todos os atos na conversão do procedimento extrajudicial em judicial e a facilitação de acesso pelo cidadão a justiça, bem como assim ao sistema extrajudicial.
1 O que é usucapião?
Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade (legal) de um bem após determinado tempo de posse. Por outro lado, não se trata apenas de bem imóvel, mas bens móveis também.
Nesse artigo, o interesse é entender o passo a passo para conseguir a usucapião extrajudicial de bem imóvel.
Via de regra, até o ano de 2016, a usucapião somente era possível de ser requerida via judicial. No entanto com a nova lei, foi permitido o procedimento extrajudicial.
Desde então é possível requerer a usucapião extrajudicial.
A usucapião é um instituto jurídico que visa ao reconhecimento da titularidade dominial e à atribuição de título de propriedade ao requerente, ou seja, ao mesmo tempo em que se confirma uma situação jurídica, constitui-se um título para modificar a titularidade formal.
Muito importante ressaltar, que em todos os casos, a usucapião extrajudicial, não devem recair sobre bens públicos. Essa é uma limitação importante, pois impede qualquer pretensão judicial ou extrajudicial.
2 Passo a passo para a regularização do seu imóvel, como iniciar a usucapião extrajudicial
Em primeiro lugar, é bom ter ciência que você precisará de um advogado para fazer a usucapião.
Cabe ao advogado especialista em usucapião fazer a análise da documentação e também da estória sobre o imóvel. Só assim ele poderá classificar o tipo de regularização adequado ao seu imóvel.
A primeira análise é verificar os aspectos da posse, (posse justa e injusta, de boa fé ou de má fé, entre outros), A posse precisa ser mansa, pacifica e ininterrupta, exercida com “animus domine”, ou seja, vontade de ser dono, durante todo o lapso temporal exigido por lei, para que a expectativa de direito de se tornar proprietário se concretize.
No momento da consulta com advogado você deve apresentar toda a documentação que possui do imóvel, além dos seus documentos pessoais.
3 Procure e junte os seguintes documentos:
Justo título (contrato de compra e venda, por exemplo) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a aquisição de forma lícita, origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
Com esses documentos em mãos, você deverá continuar com o passo a passo para conseguir usucapião extrajudicial.
4 A seguir, você deverá providenciar os seguintes documentos:
Alguns dos documentos acima podem ser obtidos diretamente nos sites dos órgãos públicos.
Por exemplo, a certidão de matrícula do imóvel, em alguns estados brasileiros, pode ser obtida no site “registradores”.
Muito bem, após reunir todos os documentos, converse com seu advogado especialista em usucapião, para identificar a forma e classificar o tipo de usucapião adequado a regularização do seu imóvel. Por outro lado, importante destacar que caberá ao advogado, solicitar mais documentos, caso entenda necessário.
Após alinhar o tipo de usucapião o qual será possível pleitear, o advogado deverá ir até um cartório de notas.
Neste cartório, deverá ser feito um Requerimento, preenchido pelo advogado de usucapião, iniciando o processo.
5 Usucapião extrajudicial (Cartório de Notas)
Como se sabe, a lei que permite a usucapião extrajudicial estabelece procedimento que necessariamente tramita em dois cartórios.
O primeiro cartório onde será dada entrada no procedimento de usucapião extrajudicial, será o de notas.
O segundo será o de Registro de Imóveis.
No primeiro, além do requerimento preenchido pelo advogado de usucapião, serão entregues todos os documentos necessários para a usucapião extrajudicial.
Após análise, o tabelião providenciará uma perícia. Por exemplo, será feita uma visita ao imóvel para constatar fisicamente a planta e demais condições do imóvel.
Estando tudo em ordem, o tabelião lavrará uma Ata Notarial para atestar os fatos. Por exemplo, constará nome dos interessados, do advogado, nome dos vizinhos, descrição do imóvel, a constatação da posse por documentos. o local, e resumo dos documentos apresentados.
Por outro lado, em caso de inconsistências ou falta de documentos, a ata notarial não será elaborada. Nesse caso o interessado deve sanar as divergências.
Lembrando, que em todas as etapas, haverá custos. Por exemplo, a tal “visita” do cartório no imóvel deverá ser paga.
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Portanto, a escolha entre usucapião extrajudicial ou judicial, deverá ser muito bem discutida entre o advogado e o interessado.
6 Usucapião extrajudicial (Cartório de Registro de Imóveis)
Após a obtenção da ata notarial do cartório de notas, o cartório de registro de imóveis exigirá os seguintes documentos:
Nessa etapa, o cartório de registro de imóveis fará nova avaliação da documentação. Por outro lado, a burocracia não vai terminar por aqui.
O interessado em conseguir usucapião extrajudicial ou em cartório, deverá informar endereços dos vizinhos, dos interessados, etc., para que seja remetida uma “notificação”.
Essa notificação deverá ser acompanhada de cópias da planta e do memorial descritivo do imóvel.
Importante ressaltar, que estes documentos deverão estar assinados por engenheiro e pelo possuidor, com firma reconhecida em cada um deles. São quase duas dezenas de jogos de documentos.
Vale lembrar, que cada notificação deverá ter um custo para o Registro de Imóveis realizar.
Em suma, vendo o passo a passo para conseguir usucapião extrajudicial, pode-se concluir que há muita burocracia e muitos custos.
Após o envio das notificações aos interessados, não havendo manifestação ou manifestação informando que não há oposição à usucapião, o registro na matrícula do imóvel será feito em nome do interessado.
Havendo oposição, o registro não será feito e dependerá das discussões que eventualmente poderão ser levadas à justiça.
Em suma, estas são as considerações mais importantes sobre o passo a passo para conseguir usucapião extrajudicial.
Se ficou alguma dúvida, entre em contato nossos advogados especialistas em usucapião. Atendemos em todo o Brasil.
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